Meer
Publicatiedatum: 09-10-2019

Inhoud

Programma onderdelen

13. Paragraaf Grondbeleid

13. Paragraaf Grondbeleid

Algemeen

In het eerste half jaar van 2017 zijn al 21 woningbouwkavels verkocht van de geprognosticeerde 25 stuks. Daarnaast zijn verkoopovereenkomsten gesloten voor ruim 20 kavels. Dit betekent we daarmee op koers liggen om in 2017 ruim 40 kavels te kunnen verkopen. Hieruit concluderen wij dat de woningbouwmarkt enthousiast blijft, ondanks de beperkte voorraad in een aantal kernen. Door deze grondverkopen neemt de boekwaarde van het grondbedrijf nog verder af en heeft dit positieve gevolgen voor het risicoprofiel.

 

Grondbeleid

De Raad heeft op 13 juli 2016 een nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld:

  • Conform het provinciaal beleid mag Tubbergen bouwen voor lokale (eigen) behoefte en zijn definitieve afspraken gemaakt over een verschuiving van uitbreiding naar inbreiding.
  • In het kader van de prestatieafspraken met de Provincie Overijssel zijn afspraken gemaakt over het aantal woningen dat Tubbergen tot 2020 mag realiseren.
  • Het grondbeleid is ondersteunend aan de behoeftes uit de prestatieafspraken op de terreinen van volkshuisvesting en bedrijventerreinen.

 

Het grondbeleid van de gemeente is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken. De nota grondbeleid is een belangrijk kader waarmee sturing kan worden gegeven aan de beleidsdoelstellingen volkshuisvesting, ruimtelijke ontwikkeling en economie.

 

De complexen in 2018 en verder

Complexen in exploitatie

Dit overzicht heeft betrekking op de complexen waarvoor de Raad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Bij de vaststelling van de jaarrekening over 2016 zijn daarnaast de geactualiseerde grondexploitaties vastgesteld. Hierin zijn per jaarschijf de te verwachten kosten en opbrengsten in beeld gebracht.

Per complex is een faseringsschema voor de nog te realiseren kosten en opbrengsten voor de komende jaren opgesteld, de grondprijzen uit de vastgestelde grondprijsbrief 2017 opgenomen, maar er is geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen. Dit vooral vanuit het risico dat eerst de opbrengsten moeten zijn gerealiseerd, het voorzichtigheidsprincipe. Dit is ook volgens de regels van BBV niet toegestaan. Door elk jaar alle grondexploitaties te actualiseren zal bij vaststelling van de jaarrekening een voorstel worden gedaan over eventuele winst- en/of verliesnemingen.

De fasering van de te verwachten opbrengsten is in lijn gebracht met het vastgestelde woningbouwprogramma, de te verwachten marktomstandigheden en de grondprijzen van 2017.

 

Bouwgrondverkopen

Woningbouw

Door de reeds vele verkochte bouwkavels in 2015 en 2016 is de nog beschikbare hoeveelheid bouwkavels snel afgenomen en zijn in een aantal kernen weinig kavels beschikbaar. Dit zal in de toekomst tot schaarste kunnen gaan leiden. Om markten te kunnen blijven bedienen en prijsopdrijving te voorkomen zullen voor een aantal kernen tijdig nieuwe strategische keuzes moeten worden gemaakt.

 

Bedrijventerreinen

De gemeente Tubbergen koopt niet proactief gronden aan voor bedrijventerreinen. Waar mogelijk treden wij faciliterend op.

 

Financiële situatie/ Reserve grondexploitatie

Doordat in de diverse woningbouwplannen bouwkavels worden verkocht, blijven de bijbehorende grondexploitaties inkomsten genereren. Dit heeft een positief effect op de boekwaarde. Deze zal nog verder gaan afnemen. De complexen Binnenveld en Dannenkamp zullen afhankelijk van het daadwerkelijk aantal verkochte kavels een winstneming (van in totaal ongeveer € 450.000) kunnen bieden. Alle risico’s van de grondexploitatie zijn meegenomen in het risicoprofiel. Wij verwijzen u naar de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. De reserve grondexploitatie zal naar verwachting per ultimo 2017 circa € 2,75 miljoen bedragen. Dit wordt meer als voldoende beschouwd. Echter voor toekomstige nieuwe complexen is een forse financiële buffer gewenst. Bij aankoop van grond moet de grond direct worden afgewaardeerd naar de huidige economische waarde (meestal agrarisch)

 

Actuele ontwikkelingen

Een mild startersbeleid

De gemeente zet een financieringsvariant in om de woningmarkt voor starters te stimuleren. Deze lening wordt verstrekt door SVn ( Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). De stimuleringsmaatregel richt zich enkel op starters op de woningmarkt en kent een beperking omdat de gemeente een beperkt budget beschikbaar heeft voor de starterslening. Verder is een vervolg van de Starterslening afhankelijk van de bijdrage van de provincie. Als voorwaarde van de gemeente bij de verstrekking van een starterslening geldt dat een stapeling van woningmarkt stimulerende maatregelen niet is toegestaan.

Bovendien hanteert de gemeente bij bouwgronduitgifte ook nog een gereduceerd tarief voor starterskavels. Dit zijn kavels met een relatief geringe oppervlakte welke enkel gekocht kunnen worden door starters op de woningmarkt. De vrije sector kaveluitgifteprijs is gebaseerd op een advies van een onafhankelijke taxatiecommissie. De vrije sector kaveluitgifteprijs is marktconform en wordt jaarlijks herzien. De uitgifteprijs van starterskavels (kleine kavels koop) is een afgeleide van de vrije sector kaveluitgifteprijs en bedraagt 80% van de vrije sector kaveluitgifteprijs.

 

Actieve marktbenadering

Dit doen we met onze succesvolle website wonenintubbergen.com en de woonbeurs. En we blijven open staan voor nieuwe ontwikkelingen op en uit de markt. Te denken valt aan collectief particulier opdrachtgeverschap, projectmatige bouw, sociale woningbouw, duurzaam bouwen etc. Doel hierbij blijft het streven naar het halen van de geprognosticeerde aantallen kavelverkopen.

 

Vennootschapsbelasting

De winstnemingen vanaf 2016 zullen onder de Vpb (vennootschapsbelasting) komen te vallen. Op basis van de huidige regelgeving verwachten we dat we de eerst komende jaren een relatief klein bedrag (tussen de € 50.000 en € 100.000) aan Vpb dienen af te dragen.

 

Samengevat

De gemeente verliest de demografische ontwikkeling en het perspectief van bevolkings- en huishoudenskrimp op lange termijn niet uit het oog. Bestemmingsplannen worden pas voorbereid als de beschikbare plancapaciteit grotendeels is afgezet. Hierdoor heeft de gemeente geen omvangrijke bouwrijpe woningbouwplannen en daardoor heeft de gemeente ook maar een beperkt risico op renteverliezen als het afzettempo tegen valt. Dit beleid zet de gemeente ook in de komende jaren voort.